钻石澳门娱乐场网站-澳门赌城国际网站大全-首页

 
诚实 · 认真 · 谦让
One-stop Service of Enterprise Registered Financial Management
【西安财务企业】法律、会计和财务管理视角下的购房尾款
来源: | 编辑:xaqycw | 发布时间: 798天前 | 516 次浏览 | 分享到:
购房尾款ABS是房地产ABS中的一种,目前市场上也发行了不少,相信大家对此并不陌生。【西安财务企业】本文则主要是从法律、会计和财务管理三个角度,探讨购房尾款在理论上的性质,以及购房尾款证券化的作用。

购房尾款ABS是房地产ABS中的一种,目前市场上也发行了不少,相信大家对此并不陌生。【西安财务企业】本文则主要是从法律、会计和财务管理三个角度,探讨购房尾款在理论上的性质,以及购房尾款证券化的作用。


一般来说,购房尾款的形成过程为:


房企和购房人签订房屋买卖合同,购房人向房企支付首付款,同时向银行/公积金中心申请贷款,并指示银行/公积金中心向房企支付余下款项;


银行/公积金中心审批通过后,向房企支付余下的房屋价款。


这余下的房屋价款即是购房尾款。在购房人向银行/公积金中心申请之后,大致需要3-6个月甚至更长的时间才能转付给房企。具体如下图所示:


由于账期较长,房企为了加快资金到账时间,于是选择了将购房尾款证券化,将未来现金流提前变现。这过程看似简单,但如果大家从不同的理论视角细细探究,则会发现其中的耐人寻味之处。


西安财务企业法律视角


(一)购房尾款的法律性质


从上面购房尾款的形成过程来看,房企、购房人、银行/公积金中心三方共形成了两种法律关系,即房企和购房人之间的房屋买卖关系,以及购房人和银行/公积金中心之间的资金借贷关系,如下图所示:


资金借贷关系比较好理解,重点是前面的房屋买卖关系。


房屋买卖关系主要是受《合同法》的规范和调整。在《合同法》项下,房屋买卖合同是一种双务合同,即双方互相享有权利和承担义务:房企的义务是转移房屋所有权于买房人,权利是收取房屋价款;买房人的义务是支付房屋价款,权利是获得房屋的所有权。


大家知道,目前市场上的住房销售主要采用的是预售模式,也就是大家常说的“期房”。房企在取得预售许可证之后即可开始销售房屋,而无须等到房屋正式完工。


由于房屋买卖合同是一种双务合同,虽然在房屋买卖合同签订完成后,房企有向购房人收取尾款的权利,但后续还将承担交付符合约定质量和面积的房屋等义务;同时,买房人还享有对房企的抗辩权,即如果房企未能交付房屋或者交付的房屋不合格,购房人将主张退还或减免房款,甚至主张违约责任,使得房企收取尾款的权利存在一定的不确定性。


因此,房企向购房人收取购房尾款的权利,并不像应收账款债权那么“完美”——已经完成了己方的所有义务,只等收款。房企收取购房尾款的权利还有待后续特定事实的发生,即交付符合约定质量和面积的房屋等。在理论上,大家把房企收取购房尾款这样债权称为“未来债权”。


(二)关于未来债权的讨论


理论界将未来债权分为两类:


一是已有基础法律关系存在,但合同尚未生效(如附生效条件和附期限的合同),或者债权的产生取决于对待给付的履行(如上述的购房尾款债权、已签订租赁合同的物业租金债权等);


二是尚无基础法律关系存在的未来债权,被称为纯粹的未来债权,如公园门票债权、学校学费债权、高速公路的收费债权、物业(尚未出租出去)未来的租金债权等。


未来债权的转让在上世纪一直是世界民法学理论上的难题。传统观点认为,可以成为合同权利让与标的的,应是现有的已产生的债权。因此各国长期不承认未来债权让与的效力。但是随着商业实践的发展,“面对商业尤其是银行业的压倒一切的实际需要,对未来债权让与的理论上和政策上的反对终于全部消失了”

关于西安启越财务企业

西安启越财务咨询有限企业是一家专业财务代理记账企业,企业自成立以来一直秉承“诚实、认真、谦让”的启越精神。启越坚持倡导“正、勤、苦、勇、严“的经营理念,务求达到“高品质服务、零障碍沟通、持续性发展”的业务目标。主营财务咨询业务,本着“以人为本,共同发展”的服务宗旨,服务好每一个客户。

经营业务:

西安企业注册企业代理记账企业注销代办食品经营许可证办理乱账旧账整理工程竣工决算审计验资商标注册税务疑难症等等!点击查看更多业务>>>>> 

钻石澳门娱乐场网站|澳门赌城国际网站大全

XML 地图 | Sitemap 地图